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リノベーションの進め方 1

リノベーションという言葉は建築・不動産業界では流行語みたいなものですから、最近はやたらHPでリノベーションと掲載している会社が多くなったように感じます。
こうなると「これからリノベーションをしよう」と検討している一般ユーザー側からしてみれば、何処に依頼して良いのかまた、どのような手順で進めれば良いのか非常に悩まれることだと思います。
今回からは「リノベーションのニーズ別」に「進め方」と「依頼先の選び方」「注意点」についてを記載していきます。

「リノベーションのニーズもいろいろ」
リノベーションには下記のようなニーズが考えられます。

1 投資型リノベーション
2 マイホーム型リノベーション
3 古アパート・マンション再生型リノベーション

このように、物件をどのようにリノベーションするのか、目的によって考え方も手法も変わって来るのです。

今回は「投資型リノベーション」についての手順を説明していきます。

投資型は個人で賃貸物件に投資をし、収益を目的としたリノベーションをするという需要に適したフローとなりますので次のような手順が考えられます。

□予算収支を確定

□競売で物件を購入(不動産会社の選択)

□建築業者の選定(デザイン仕様にするのか、ローコスト仕様にするのか選択)

□賃貸業者選定(不動産会社の中でも地元で賃貸業の一番強い会社を選ぶ)

このケースは投資目的ですから中古物件をいかに安く購入出来るかが重要です。
以前は個人で競売入札して落とすという事例も多く存在しておりましたが、最近は個人入札者が増えすぎて不動産会社でも競売で安く買うことが困難な状況になっているのでこのやり方はあまり良いやり方とは言えないでしょう。

不動産会社の中でも競売に強い会社とそうでない会社がありますので個人でどの会社が良いかを判断するのは難しいと思いますが、競売についてはプロの不動産屋さんに依頼する方が賢明です。
私のネットワークに優良な不動産会社が多数ございますので必要であればご紹介出来ます。
ご要望がある方はこちらからお問い合わせ下さい。→ 「HANA-RE お問い合わせ」

物件選びも重要なポイント

物件の種類もいろいろですから木造のアパートにするのかS造(鉄骨造)の物件、RC造(鉄筋コンクリート造)にするのか、ここでも将来的な資産価値に影響が出ると考えられますので注意が必要です。

資産価値が一番高くリスクも低いのはRC造(鉄筋コンクリート)が一番です。
但し一つだけ注意したいのは昭和56年より前に建てられた物件は耐震基準が古いので、大地震が起きた際に倒壊するリスクがあります。築年数だけは良く見て選ぶ必要があるのでここは注意して下さい。
阪神大震災の時、物件が倒壊して死者を出してしまい、損害賠償で破綻したという事例が実際にありましたのでこうしたリスク回避は投資物件には必要不可欠と考えます。

S造(鉄骨造)も耐震に関しての注意点はもちろん上記と同様で注意が必要ですが、こちらはアスベストを使用している物件が多く存在しますのでここも気を付けて欲しい部分です。アスベストは有害物質とされ、改装時に莫大な撤去費用がかかってしまいますのでこれを見落とすと致命的なリスクを背負い、投資物件としては成り立たなくなってしまいます。

木造物件に関しては古アパート等は安値で仕入れることができますが、その分リスクは一番高くなります。
耐久年数も30~40年しか持ちませんので購入するなら築10年~15年位の物件であれば検討する価値はあるかと思います。しかし、メンテナンス費用も木造が一番かかりますのでトータルで考えた時に投資型には適しているとは言えないと思います。
但し、前回掲載したシェアハウスにリノベーションを上手く利用することが可能な物件であれば低価格で仕入れて高い収益を期待することができるでしょう。

物件選びに関しては上記の点を最低限考慮しましょう。
次に建築業者の選定方法です。

建築業者も会社に依って得意分野が全く違うので業者選びは慎重に行ないます。

デザインを重視して高い賃料を目指すならデザイン系のリフォーム会社が良いでしょう。
以前もブログに記載しましたが、デザイン系の会社にも種類があるので下記の点も考慮して投資物件に合った会社を選択しましょう。

(過去のブログより) デザイン系のリフォーム会社
一般的にはまだまだ少ない傾向ではありますが、デザイナーズリフォーム(デザインリフォーム)としてデザインを売りにしている会社が存在します。
しかしこちらも社内の設計士がプランニングしている会社もあれば、著名建築家と提携してハイレベルの仕様に対応できる会社と会社選びには注意が必要。
本格的に付加価値やデザイン力を求めるのであれば、やはり建築家と組んでいる会社を選択した方が良いでしょう。
建築家というと敷居が高いように思われがちですが、そんなことはありません。
お客様の予算に合わせて提案をすることが一般的です。
既製のメーカー品は使用せず、家具や扉やキッチン等、全てにおいてフルオーダーで、建築家のデザインで製作することが可能です。
一般的には知られていないような建材も、建築家が予算に合わせて提案してくれますので安心して任せらます。

ローコストで収益を狙うなら下記2種類のどちらかを選択

(過去のブログより)現状回復系のリフォーム会社
このスタイルが業界では一番多いのではないかと思います。
クロスや障子の張替え、畳の交換、などなど、小規模のリフォームを得意とする会社です。
飛び込みの営業で押し売り系の悪徳業者も居ますのでその類には気を付けてください。
主に不動産会社の下請け等をメインに仕事を受注している会社も多いく存在します。

(過去のブログより)一般的なリフォーム会社
地元の工務店等がこの部類に入ります。
水廻りの改装工事、外壁や屋根、玄関の改修工事を得意とし、時には大型物件(増改築工事)も受注しています。
エンドユーザーから仕事を請けますが、自社でプランニングをおこなう為、どうしても提案力に欠ける会社が多いという傾向にあります。
間取り変更等を行なわずキッチンやユニットバスを交換する工事であればこのスタイルの企業へ依頼して問題は
無いと思います。

ハウスメーカー系の会社もありますが、こちらはリノベーションに対しては専門的知識が低いので検討には値しないと考えます。

それからやはりマンション実績があるかどうかが重要ですのでそこは確認して事例を見て選べるような会社が安心できます。
マンションリノベーションは実績の少ない会社へ依頼してしまうと危険です。
他の住居者へ迷惑を掛けてしまうという懸念もありますが、それ以外に知識がない業者だと最終的に見積りに入ってない工事が発生して予算オーバーにもなり兼ねませんので慎重に選んで下さい。

建築業者選びは上記ポイントを参考に!

賃貸付けに関しては地元不動産会社(近場の会社)で賃貸を専門に多くの物件を取り扱う会社が良いです。
何件か話を聞いて対応の良い信頼できる会社を探し、依頼しましょう。
長期に渡ってお付き合いする会社になりますので条件も慎重に比較して安心して管理を任せられる会社を探しましょう。

次回はマイホーム型リノベーションについて記載します。
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プロフィール

hana-re

Author:hana-re
リノベーション。
千葉県柏市でリノベーションを建築家とつくるリフォームとして展開中。千葉県柏市のリノベーションは「HANA-RE」へ。お問い合わせはこちらから

〈代表者プロフィール(佐々木功也)〉

建築・不動産コンサルタント、
一級建築士

1969年群馬県前橋市出身。
中央工学校建築設計科卒業後、
椎名建設工業株式会社入社。
同社退社後ノーヴァス建築設計事務所
を経て株式会社松本組入社、
同社在籍中に一級建築士取得。
1998年株式会社信濃入社、
建築事業部、
デザイナーズリフォーム事業部、
SHハウス事業部を立上げる。
2006年同社代表取締役に就任、
2007年デザイナーズリフォーム
HANA-RE≪はなれ≫を立ち上げる。
松戸商工会議所、
不動産コンサルティング林流所属。
趣味はスキューバーダイビング、
スキー、ギター。

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