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最もローコストなリノベーション

世間一般的にはリノベーションと聞くと中古マンションを購入し大規模リフォームをするという認識が強いのではないかと思います。しかし大規模リフォーム(リノベーション)となると新築マンションを購入するより安く仕上げることは可能ではありますが、それなりの費用はかかるというのが一般的でしょう。しかし昨今の不況下に於いては最もローコストでEco的な考え方として、競売物件を利用したリノベーションをおすすめしたいと私は思うのです。

「競売物件とは」
借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立て、裁判所を介して売却する不動産物件を競売物件といいます。

競売物件は裁判所に委嘱された不動産鑑定士が最低売却価格を決めます。
この価格は競売という特殊性により市場価格の5~7割程の設定になっています。

競売物件の購入は入札により、誰でも自由に参加でき、購入希望者が一定期間内に裁判所に対して入札します。
入札をした人の中で、一番高い価額をつけた人が落札人となります。
落札人は、裁判所の指定した期日までに代金を納入すれば、裁判所の職権により所有権を取得します。

というように、競売物件は非常に安く購入できる可能性が高い手法として知られています。
しかし競売物件を一般の方が自力で落札するということは非常に難しく、いわくつきの物件なども中にはあるので簡単には手を出せないというのが現状。
そこで弊社のような一級建築士や弁護士、行政書士とチームを組んだ企業に調査依頼することでそうした心配から解放され、安心して競売物件を探すことができるのです。

競売物件を希望価格で落とせれば、これ以上ローコストのリノベーションは他には無いでしょう。

但し競売の場合は落札しなければリスクはゼロですが、入札しても100%落札できるとは限りません。
しかし落札できなかったとしてもその時にかかるコストとしては入札手数料として支払う金額(¥1100)だけなのです。

我々のできることは下記

物件調査から入札手続き(競売コンサルティング手数料はいただきます)物件立ち退き交渉、マンション管理会社交渉代行、リノベーション企画立案及び施工と全て面倒な手続きは弊社が代行いたします。

それから今は競売物件でも銀行のローンが使えるということもあまり知られていませんがこれも可能です。

最もローコストなリノベーション。

多少の時間はかかりますがご興味のあるかたは一度ご相談下さい。
もちろん相談は無料です。

お問い合わせ:HANA-REまで

建築家のデザインでリノベーション

弊社建築家事例をご紹介させて頂きます。

1 床は無垢材の中でも比較的安いパイン材を使用し、壁紙と家具を建築家に選定して貰うことでデザイン的な空間を演出することができた物件です。デザインは価格だけではないということです。ローコストでも建築家の力でハイセンスな空間へと生まれ変わるのです。

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2 次の物件は建築家デザインの階段です。これだけ重厚感のある階段は初めて造りましたが、家具を踊り場にしてしまうアイディアも素晴らしく、お客さまにも大変気に入って頂くことができました。

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3 こちらは新築物件ですが、木造3階建てで、1階の車庫部分に柱が無い構造を実現しております。
写真では判りにくいかもしれませんが、2階の6帖1室が片持ちになっていて宙に浮いているのです。。。
緻密な構造計算をして実現させた物件で、施工するのも大変苦労しました。木造でここまで片持ちで張り出す構造が可能だとは。。。私も一級建築士ですが想像もできませんでした。やはり建築家の先生は優秀です。

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マンション中古物件は今が買い時

今、中古リノベーション物件を購入しようとお考えであれば、物件は買い時です。2008年にミニバブルが崩壊し、不動産の価格は下落を続けております。今が底値かどうかは誰にも判りませんが、高値ではないということだけは間違えはありません。ですからマンションは今が買い時だと私は思うのです。一番底値で買おうと思ってもなかなか上手く底値を見抜ける人は居ないのです。そのような運が良い人達は本当に一握りでそう多くはないのです。。。
ですから、底値かどうかの判断は難しいが安値である今、物件を購入しておけば間違えはないと言えます。
この時期に中古物件を購入しておけば、安く買えた分だけリノベーションに資金を投入してデザインや工事にこだわり、資産価値を長期間維持させるという考え方が私は一番良いと考えています。

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物件探しからお手伝いすることも可能ですので中古リノベーションを検討されている方はお気軽にお問い合わせ下さい。
デザイナーズ物件事例等HPからご覧になれます。→ HANA-RE

リノベーションで建築家仕様にチューニング!

これは実際に私自身が新築と中古マンションではどちらが良いかと聞かれた時にいつもお答えしていることなのですが、私は新築マンションを購入するより中古マンションリノベーション派なのです。

車を購入する時も同じ考えなのですが、新車を高く買うのはもったいないのです。
これはお金がないという理由ではありません。新車を買う位なら中古車でそれなりに綺麗な車を買って、タイヤやハンドル等、パーツ類のチューンにお金をかけたほうが良いのです。そうしたほうがノーマルの新車より出力もパワーUPできるし何よりカッコ良くできるし自分流に仕上られるからです。
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住まいも同じ考えですので、中古マンションを買って建築家にデザインしてもらって自己流にチューンしたほうが満足度が違うのは当然だと思うのです。

私が今一番悔やんでいることは、10年前にまだリフォーム事業を立ち上げたばかりの頃、そのことに気付くことが出来ず新築マンションを購入してしまったことです。今では本当に失敗したと後悔しています。

新築マンションというものは、戸建で言えばただの建売物件ですから。。。
使っているものは普通ですし全く面白いところが無いのです。

新築マンションを3000万で購入するくらいなら、中古物件を1800万位で買ってリノベーションに1200万かけたほうが、全てにおいて自己流でしかも良い仕様でカッコ良く造ることができてしまいます。

一般の方からしてみれば、建築家のデザイン力は「想像を遥に超える異次元空間」とでも言えるのでは!
専門家の私でさえ最初は彼らの発想力の凄さには驚かされました。

著名建築家の話を一度聞いてみれば判ります。

リノベーションで立ち退き料が0円になる!

これは何と!立ち退き料を0円に出来てしまう、地主様・オーナー様向けの裏技手法です。

古アパートの立ち退き料は1室につき20~30万から100万程度です。法律上の決まりがある訳ではなく、家主のビジネスライクな判断と人情面の我慢の限度が額を決めます。

アパートの1室が空室となった場合、それをそのまま外からの入居者で埋めずに内装・設備をリニューアル(リノベーション)した上で、アパートの内の他の入居者を対象に入居募集をし、家賃は同額か少々UPする程度にします。
借家人にしてみれば住み慣れたアパートで家賃の負担増があまりなければ内装・設備が新しい方が良いでしょうから、この入れ替えは案外スムーズに行くでしょう。
この際にリニューアルされた部屋の契約を定期借家契約にします。
この場合、新旧契約切替は同一借家人であっても、同一物件ではないので改正法で禁止する新旧切替えではないと言えます。
他の空いた部屋も同様に行なっていけば自動的に立ち退き料のかからない物件が仕上がります。

普通借家契約では借りている方が強いので立ち退き料を請求されてしまいますが、定期借家契約にしておけばその必要がない(家主が有利になるのです)
やり方を間違えるとここは法律的にシビアな部分なので問題になり兼ねません。

ここから先の詳しいお話しは直接ご指導させて頂くようになります。

因みに上記入れ替えの際に101号室から105号室に移動したとします。
その場合、普通は部屋番号も変わりますが、変えない方が、借家人としては便利なことに気付きました。部屋番号ごと移動させてあげるのです。
そうすれば、借家人はポストもそのまま使えますし、免許書の書換えの必要もないのです。
部屋番号は並んでいる必要はないのです。
101、105、107とランダムになっても良いじゃないですか。

この裏技は、私も師匠から教わったことなのですが、行動力のある知人がすぐに実行して実際に成功している事例もございます。

Appendix

プロフィール

hana-re

Author:hana-re
リノベーション。
千葉県柏市でリノベーションを建築家とつくるリフォームとして展開中。千葉県柏市のリノベーションは「HANA-RE」へ。お問い合わせはこちらから

〈代表者プロフィール(佐々木功也)〉

建築・不動産コンサルタント、
一級建築士

1969年群馬県前橋市出身。
中央工学校建築設計科卒業後、
椎名建設工業株式会社入社。
同社退社後ノーヴァス建築設計事務所
を経て株式会社松本組入社、
同社在籍中に一級建築士取得。
1998年株式会社信濃入社、
建築事業部、
デザイナーズリフォーム事業部、
SHハウス事業部を立上げる。
2006年同社代表取締役に就任、
2007年デザイナーズリフォーム
HANA-RE≪はなれ≫を立ち上げる。
松戸商工会議所、
不動産コンサルティング林流所属。
趣味はスキューバーダイビング、
スキー、ギター。

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